冯仑:不能靠买地 地多了老婆多了都不幸福
2013-08-31 14:40 稿源: 作者: 编辑: 肖向云
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万通控股董事长冯仑万通控股董事长冯仑

  我们有一个记忆,从海南活下来以后,我们知道一个公司的发展有三样东西绝对不能靠,第一,不能靠爹,全中国爹牛B的人,办不了好企业;第二、不能靠天,政策有的时候太变化了;第三、不能靠买地。地多了,老婆多了,都不幸福,所以我们这几个人买地都特别小心     

  【中国企业家网】冯仑总结,全世界公司有四种死法:第一、社会革命,政权改变,制度变革。比如1948年做了一个企业很好,1949年就一定不好。你要是萨达姆时期最好的企业,美国人把他推翻了,你的企业也就死掉了;第二、自然灾害。9.11后,很多保险公司就垮了;海啸后,很多公司就会垮;第三、技术革命。当手机出现的时候,BP机就没有了。汽车出现的时候,三轮车、马车公司没有了,当有了塑料后,搪瓷下来了;第四、商业周期。商业周期不断波动会让很多企业死掉。大部分企业都在这四种情况下会死。  

  那怎么样做到“别人办丧事的时候你办喜事”,“别人办喜事的时候,你居安思危,做好离婚准备?”呢?冯仑说,要采取反周期的措施和“商业模式的变革”。

  万通控股董事长冯仑

  冯仑:

  最近很多城市房价都有所下降,很多朋友都在说房市巨变即将到来,我觉得不会这么悲观,但的确所有的发展商应该特别警惕。1991-1994年在海南的时候,房地产出现过一个特别的泡沫时期,那时候恨不得“天天过年,夜夜结婚”。大家见面打招呼,都是说:嘿,不留神又赚钱了。那个疯狂的时候远甚于去年,但接下来泡沫就灭了,当时海南省1.8万家房地产公司,海口当时本土人口不到30万,整个海南岛600万人,20%在城市里,剩下都是在乡下。就这么一个地方将近2万家房地产公司,泡沫破灭的时候逃出来的公司连1%都没有,万通幸存,活着而且继续还在发展。     

  为什么有的公司能够活下来,而剩下多数公司活不下来?我三天前跟易小迪在美国,明天我跟潘石屹[微博]去台湾,我们也经常在一起,不在一个公司,但是我们行为有很多相似的地方。第一、我们买地都不是特别疯狂。这不是我们商量的,而是我们有一个记忆,从海南活下来以后,我们知道一个公司的发展有三样东西绝对不能靠,第一,不能靠爹,全中国爹牛B的人,办不了好企业;第二、不能靠天,政策有的时候太变化了;第三、不能靠买地。地多了,老婆多了,都不幸福,所以我们这几个人买地都特别小心。      

  另外,我们都不像别人那样着急。很多突飞猛进的公司属于青春期的公司,青春期最大的特点就是以大为目标,而不知人间的生活困难,就像北京的土话:背着手撒尿,不服。都是为了大而做大。包括此前上市未成功的一家公司,头一年卖了不到100亿,接着一下子想超过万科,这就像小孩看大人结婚,不知道那里面有多少故事,完全是自己想象。我们从整个来看,一定要有一个反周期的历史,所以万通地产(3.28-0.04-1.20%)从1999年以来,当大家都疯狂扩张的时候,我们一直在讲反周期。为什么反周期呢?  

  我们从海南出来后发现全世界公司有四种死法:第一、社会革命,政权改变,制度变革。比如1948年做了一个企业很好,1949年就一定不好。你要是萨达姆时期最好的企业,美国人把他推翻了,你的企业也就死掉了;第二、自然灾害。9.11后,很多保险公司就垮了;海啸后,很多公司就会垮;第三、技术革命。当手机出现的时候,BP机就没有了。汽车出现的时候,三轮车、马车公司没有了,当有了塑料后,搪瓷下来了;第四、商业周期。商业周期不断波动会让很多企业死掉。大部分企业都在这四种情况下会死。所以1993年后我们就在想我们怎么才能不死。社会革命,陈胜吴广来了,你也没有办法,小乱进城,大乱下乡,只有跑了。自然灾害怎么办呢?只有买保险了。美国世贸中心老板,在9.11前两个月买了一份恐怖主义保险,结果9.11炸了后,获得60亿赔付。就因为这个老爷爷买了保险公司的保险。但商业周期没有办法,在商业周期避免死亡,只有靠智慧、经验。  

  1993年后,我们采取了反周期的安排,怎么样做到“别人办丧事的时候你办喜事”,“别人办喜事的时候,你居安思危,做好离婚准备?”到现在为止,在135家A股上市房地产公司当中,我们的现金状况、负债率都非常低,每股净现金流是少数正数的几家,正是因为我们采取了反周期的措施。      

  另外,要采取叫做“商业模式的变革”。不采取商业模式变革,这种周期性波动就一定会让你死。不光是中国,在香港已经是死掉很多。大陆做房地产,主要是从香港学,而香港是70年代的时候霍英东开始炒楼花,然后卖期房、卖预售、屯地,基本上就是这么一个思维,而这个思维到深圳、到香港、到大陆,基本上所有地产商认为是天经地义的。而我们一直反对把这个模式变成唯一正确的模式。我们研究A股上市公司年报过程中发现了一个特别的悖论,就是现在这种商业模式的增长是一种带有近乎“自杀式爆炸”的增长。如果你们有兴趣去研究,A股连续10年以上上市公司的报表就会发现一个规律,当繁荣的时候,他的增长模型就是销售增长、利润增长、投资增长、资产规模增长、市值增长,但是同时出现两个指标极其困难,一个是负债率增长,另外一个每股净现金流量减少甚至变成负数,有负7元的、也有负8元的。只要市场稍微一掉头,你就非常困难。当然政府支持例外。所以我们前一阶段光看见别人办喜事,忘了他是带病办喜事,他即使进了洞房,也不生儿子。这种增长模式的局限性你要了解。      

  于是我们就提出了“美国模式”。美国模式很简单,美国200年中,房地产演变了三种角色:第一代叫“地主加工头”。有地,是施工单位、建设单位出身,转化为地产商,这是第一代。第二代是“厂长加资本家。

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